遺産相続 住宅の名義変更について

自分の家族やその関係の人がが亡くなったら、亡くなった家族名義の所有していた住宅の名義を生きている人に変えたり、財産を相続したりします。また、住宅を相続する際には、法務局に沢山の書類を提出したり、その書類を用意しなければなりません。

住宅を相続する際に必要なことは何かといいますと、相続登記をするのですが、まず、家族の人たちで誰がどう相続するかを話し合う(遺産分割協議)をして、その結果を記した遺産分割協議書が必要です。

ただし、遺産相続は住宅を相続する場合でも、基本的に、遺言書が一番肝心なことになってきます。遺言書がある場合には、原則として、遺言書に書かれているとおりに遺産が分配されるからです。なお、遺言書がある場合、公正証書以外の遺言(自筆証書、秘密証書)では、家庭裁判所で検認を受けなければならないので要注意です。

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2013年2月2日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

家の相続を行う為の名義変更手続き

家族が亡くなってしまったとき、喪失感から何も手が付かない状態になるのはやむを得ないことです。しかし、ご家族の相続人としては、様々な手続きが必要になります。特に、法律に関わるような遺産相続の手続きは、トラブルなく済ませておきたいものです。例えば、遺産の相続で、さまざまな準備が必要になる手続きの一つとして、家の相続があります。この相続の手続きは、故人が所有していた不動産を相続するわけなので、名義変更が必要になるのです。

遺産を相続することには、定められた期限があるのかといったことはないのですが、なるべくなら早い段階で手続きを行っておくのが良いでしょう。実際に名義変更を行う際には、法律に基づきながら手続きを進めていくことになります。相続による不動産の名義変更手続きは一生のうちに何度も経験するものではありません。したがって、初めて名義変更をする方がほとんどだと思いますから、スムーズにできるかどうか不安に感じていると思います。

もちろん、個人で名義変更の手続きを行うことはできますが、法律のプロの方に相談をしたり、手続きを代行していただくとスムーズな手続きが可能になるのです。例えば、どのような方に依頼をすると良いのかといいますと、司法書士に相談、代行を依頼するのが最も良いようです。

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2012年12月6日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

相続による土地や家などの不動産の名義変更

時計相続による土地や家などの不動産の名義変更を相続登記といい、相続登記はできるだけ早めにしておいたほうがいいです。

人が亡くなることで相続が発生すると、さまざまな手続きが必要になり。まずは、相続が発生をしたら亡くなった人の遺産を確定させるために、どういう財産があるのかをはっきりさせる必要があります。

また、亡くなった人が生前に遺言を書いていた場合は、原則として遺言書のとおりに相続の手続きを進める必要があります。遺言書が公正証書遺言以外の場合は家庭裁判所で検認を受ける必要があります。

遺言書がない場合は、亡くなった人の相続人全員で誰がどの遺産を相続するのかを決めるために遺産分割協議をすることになります。そして、遺産分割協議がまとまって誰がどの遺産を相続するのかが決定したら、今度は財産の名義変更をすることになります。

そして、財産にも銀行などの預貯金、土地や家などの不動産、株式、車などさまざまなものがあります。亡くなった人がこれらの財産を所有していれば、これらの財産の名義は亡くなった人の名義になっているので、これを相続によって取得する人へ名義変更をする必要があります。

そして財産の中で一番高額な物は土地や家などの不動産です。土地や家などの不動産も相続によって取得する人の名義に変更をすることになります。土地や家などの不動産の名義変更は、その土地や家の所在地の管轄する法務局に登記申請書と必要書類を添付して登記申請をすることによって行います。

不動産の名義変更は基本的には自分でやることも可能ではあります。しかし、不動産登記の手続きは細かい規定があり、難しい法律的な知識も必要となるので一般の人がやるのは決して容易ではなく、大体の場合は不動産登記の専門家である司法書士に頼んでやってもらうことになります。

そして、相続による土地や家などの不動産の名義変更のことを一般的に相続登記と呼んでいます。そして相続登記は必ずしなければいけないという規定はありません。しかし、相続登記は相続が発生をしたら早めにしておいたほうがいいです。

なぜ、相続登記を早めにしておいたほうがいいかというと、まず相続登記をしないうちに第2、第3の相続が発生してしまった場合(数次相続)には、権利関係が複雑になってしまい手続きが困難になります。

また、相続によって不動産を取得した人は、自らが所有者であることを他人に主張するためには登記が必要になってきます(第三者対抗要件)。相続登記に必要な書類も一定期間を過ぎると取得することができなくなるものがあり、相続登記の手続きが大変面倒になってしまいます。上記のような理由からも相続登記は、相続が発生したらできるだけ早めにしたほうがいいでしょう。

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2012年12月4日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

相続でマンションの名義変更をする場合

キーボード入力最近、相続があって、マンションの名義変更が必要だと言うことを知りました。自分にとっては、今まで住んでいたマンションだったので、どうして名義変更をしなければならないのか?不思議に思ったのですが、相続が起こった場合には、被相続人の名義から相続人の名義に不動産登記を変更しなければならないのだということを、インターネットで調べて理解しました。

これまで、マンションの登記について何も携わってきていないので、突然、名義書き換えの登記を手続きしなければならないという事実に、少し当惑していますが、手続きをしておかないと、後々厄介なことになってしまいそうなので、ひとまず相続登記の手続きを進めることを前提にいろいろ調べてゆきました。

相続登記については、司法書士が手続きのプロフェッショナルであるということがわかり、まずは、自分の住まいのエリアに司法書士事務所があるかどうか?調べてみました。すると自宅のすぐそばに、司法書士事務所がありましたので、まずは、相談してみようと思って連絡をしたのです。

初回のミーティングはすぐにアレンジされまして、実際に司法書士の先生にお会いしてみて本当に良かったと思いました。まず、不動産登記については、被相続人の推定相続人全員の関係を証明する戸籍簿謄本を集めなければならないということがわかりました。これは、数代にさかのぼって戸籍を入手して、推定される現在生きている相続人全員を洗い出すという作業を行います。

そして、相続人が確定したところで、その相続人が相続を承認するのか?放棄するのか?あるいはどういう配分で相続財産を分割するのか?というような意思表示や話し合いを行うことになるのです。その結果をまた法定書類に落とし込んで、更に登記に必要な書類を集めてようやく不動産登記の申請ができることとなります。

説明を聞いてみて、どんなことをしなければならないのか?だいたいのことはイメージできましたが、これを自分で全部手続きしなければならないかと思ったら気が遠くなりました。でも、安心できたのは、これらの手続きは全て司法書士に依頼することができるということでした。

不動産登記は自分の財産を保全するには、とても大切な手続きとなります。これに誤りがあっては後々大変なことになりますし、トラブルのもとにもなりかねません。よって、不動産登記のうち、相続登記が必要な場合には、やはり司法書士に依頼するのが一番だと思いました。

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2012年12月4日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

相続によるマンションの利用法と名義変更

マンションお父さんが亡くなり、住んでいたマンションを相続することになりました。この場合の遺産分割や相続手続きはどのようにおこなったらよいでしょうか?このご家族には、お父さんと一緒に暮らしていたお母さんと、既に社会人となり別居している2人の息子さんがいるとします。この場合、今もそのマンションに暮らすお母さんが相続するのが、一番すんなりいくことが多いでしょう。

亡くなった方の配偶者は相続税の面でも優遇されるので、配偶者であるお母さんがマンションおよび今後の生活費に必要な現金等を多めに相続しておくのがよいです。では、お母さんも先に亡くなっていた場合はどうでしょうか?このマンションは現在誰も居住者がおらず、離れて暮らす息子2人が相続することになります。

そこで、このマンションについてどうするかを2人で考えます。どちらかが、このマンションで暮らしたいという希望があれば、その者がマンションを取得するのがいいでしょう。例えば、お兄さんは既にマイホームを取得しており、弟はまだ賃貸暮らしと言う場合には、弟がマンションを得て、それ以外の均等な財産を兄が取得するというのが1つ考えられます。

仮に直ぐに住むことがなくても、マンションは立地や環境によっては、戸建に比べて賃貸しやすいので、賃貸に出して収入を得ることもできます。賃貸に出す場合、弟が所有権を得て、賃貸収入も全て手に入れるのか、それとも、いったん共有名義として兄と弟で賃貸収入を分けるのかは、他の財産の分け前との間で、公平性を欠かないように考える必要があるでしょう。

さらにどちらも要らない、老朽化しているし、少しでも値のつくうちに換金して、売却代金を分けようと考える場合もあるかもしれません。マンションを相続によって所有権を得る、賃貸する、売却する、いずれを行うにしても、亡くなった方の名義のままではいけません。

相続した状況に合わせて、名義変更を行う必要があります。誰か1人の所有にするのであれば、その者への名義変更が必要です。その場合、単独で勝手に手続きできるのではなく、相続人全員の同意のもとで、自分が得ることになったことを示す、遺産分割協議書を作成して、相続登記申請の際に添付しなければなりません。

また、兄と弟の共有にする場合も、共有名義の登記が必要です。2人で仲よく所有するのだからそれでいいではなく、亡くなった方の名義を共有名義にしないと、賃貸や売却もできませんので気をつけましょう。

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2012年11月23日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

土地の相続で名義変更が必要か?

私の大学時代の友人が、この度相続人となることとなり、相続財産に土地があるのだけれど、これは名義変更が必要なんだろうか?と相談してきました。私は以前、司法書士になりたいという希望があって、勉強を続けていたので、それを覚えていてくれて、相談してくれたのです。

実際に、一般人においては、相続や、ましてや相続登記というものは日常的ではありませんから、いざそういう局面に出くわしたとしても何から手をつけていいのか?まったくわからなかったり、ただただ悩んでしまうということも少なくないですよね。

私はその点、これまで登記について勉強をしてきたので、友人に対してもそれなりにアドバイスをすることができました。同じように相続のことで、いろいろ調べていらっしゃる方もこの書き込みをご覧になっているかもしれませんので、よろしければご参考になさってみてください。

まず、土地の相続で名義変更が必要か?という問いに対してですが、答えとしては、もちろん、土地に関する相続登記(名義変更)が必要であるということは明らかです。ところが、この相続登記のやっかいなことは、自分だけの手続きを行おうとした場合には、かなり厄介なことも含まれていますので、覚悟が必要です。

相続登記を申請するには、登記の申請書のほかに、法定書面(相続が起こったということ、今回登記を申請してくる人が正しい相続人であるということを証明する書類等)が要求されるのです。土地というのは、財産の中では最も価値のあるもののひとつですから、その名義を変えるということは、非常に重要な法律行為なんですよね。

だから、登記を申請する人が、真性な申請者であること、権利者であることというのを書面で証明しなければ、法務局(登記所)でも受け付けてもらえないのです。法定書面の中で一番やっかいなのは相続関係を証する書面でしょう。相続関係を証する書面は、推定相続人が誰なのか?を被相続人をキーとして何代もさかのぼった戸籍謄本が必要となりますので、これを集めるのが一苦労なんです。

このように、相続登記は、手続きをするとなると非常に大変なため、私が友人にアドバイスしたのは、司法書士に相談したら?ということでして、友人も、それに同意してくれました。

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2012年11月17日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

自宅を相続する場合の名義変更手続きとパターン

一家の主が亡くなり、その人の自宅を相続する場合、どのようなパターンや手続きが考えられるでしょうか?例えば、父親が亡くなり、母親と、既に独立している子供が相続したとします。

母親がその自宅に住んでいるのであれば、母親が住宅を取得するのが一般的です。独立した子供と違い、母親の生活基盤はその自宅に依拠しているので、母親の今後の暮らしを支える上でも、住宅は母親名義にすべきでしょう。

既に母親が他界しており、子供が父親の面倒を看ながら一緒に暮らしていたという場合には、その子供が相続するのが普通です。ただし、他に子供がいる場合には、相続分で不平等が起きないよう、自宅を1人の子供名義にするする代わりに、他の財産を相続させ、お互い不満の残らないようにしたいものです。

特に、自宅以外にめぼしい財産がないという場合には、自宅を相続させる子供以外のために、生命保険金の受取人を他の子供たちにするなど生前に配慮しておきたいものです。このような事前の対策を取ることが、遺産相続争いを防ぐ手段でもあります。

では、父親が亡くなって、もうその自宅に住む人がいない、子供たちも戻ってくる予定はないという時はどうでしょうか?その場合も、遺産分割協議により、誰か1人が自宅を相続し、他の財産を他の子供が分けることもできます。

その後、自宅を相続した子供は、自己の名義に変更登記し、しばらくそのままにしておくのも、売却して換金するのも、賃貸するのも自由です。単独名義にした以上は、基本的に売却代金や賃貸収入も、その子供1人のものになります。

一方、単独名義にせず、相続人全員の共有に名義変更し、その状態で売却や賃貸に出すこともできます。その場合は、売却代金は法定相続分ずつ分け、賃貸収入も同様に法定相続分に従って得ることになります。

最近では、生涯独身で子供もないまま自宅を残して亡くなる方も多いのが実情です。その場合、亡くなった方に兄弟姉妹がいれば、その者が相続人になります。また、兄弟姉妹が既に死亡している場合は、その子に代襲相続する権利が生じます。

子供がいなかったので、姪や甥を可愛がり、自宅をあげたいと口にするケースもあるようですが、遺言があった場合でも、相続人が全員一致で協議すれば、違う方法での相続が可能です。

兄弟姉妹ともなると、それぞれ別生計で場所も離れて暮らしが成り立っていることも多いため、たいていの場合は、いったん共有名義か、誰かに相続させ単独名義に変更した後、売却して換金することが多いようです。

いろいろ考えると、どのように自宅の名義変更をするのが最も良いのか、却って分からなくなってしまうかもしれません。そのようなときは、弁護士や司法書士などの法律専門家に相談してみるのも良いでしょう。

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2012年11月8日 | コメント/トラックバック(0) |

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共有名義に変更登記した場合の問題点

土地や家を相続する際に、うまく遺産を分けるのが難しいなどの理由で、複数の相続人による共有名義に変更登記をしていることがります。

この場合、家屋の建て替えにともなって住宅ローンの借入れをするときや、その不動産を売却するときには、共有名義人の全員により手続をしなければなりません。

また、後になって一人の名義にしようとすれば、それは相続による名義変更では無く、贈与となってしまうでしょう。そうなれば、新たに高額な贈与税が発生することにもなりかねません。

したがって、兄弟(姉妹)の間で不公平が無いようになどと考えて、安易に共有名義への変更登記をしてしまうと後で面倒が生じることもあるので注意が必要です。

法定相続分どおりの共有名義に変更登記する方法

法定相続分の通りに共有名義でに変更登記するときは、その土地や家についての「保存行為」として相続人の一人から単独で登記申請することが可能です。つまり、遺産分割協議が整っていない状態でも、相続人中の一人が勝手に名義変更(所有権移転登記)をしてしまうことが可能なのです。

しかし、単独申請により共有名義の登記をした場合、登記識別情報通知がその単独申請をした登記申請人にしか発行されません。つまり、他の相続人は共有者として所有権登記名義人にはなるものの、登記識別情報通知書の交付を受けることができないのです。

登記識別情報通知は、かつての登記済証(権利証)に代わるもので、不動産の売買による名義変更登記や、抵当権の設定等をする際に必要です。権利証等は違って、複数の人が申請人となって名義変更登記をした場合には、それぞれの人に登記識別情報が通知されるのです。

登記識別情報が無ければ登記できないわけではありませんが、余分な手間や費用がかかることになります。よって、法定相続分どおりの登記をする場合であっても、登記識別情報通知の交付を受けるため、法定相続人全員が登記申請人となることが必須だといえるでしょう。

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2012年10月27日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

名義変更で遺産分割協議書が不要なとき

被相続人が所有していた土地や家の名義変更(相続登記)をする際、法定相続人が複数いるときには、相続人の全員により署名押印をした遺産分割協議書を添付するのが通常です。

しかし、相続人が複数であっても、法定相続人の全員がその法定相続分どおりの持分で共有名義に登記をするときには、遺産分割協議書を添付する必要がありません。

たとえば、法定相続人が被相続人の妻、長女、長男の3人だったとすると、その法定相続分は妻2分の1、長女と長男はそれぞれ4分の1ずつです。

このとき、被相続人が所有していた不動産を、妻2分の1、長女・長男4分の1ずつの持分による共有名義で、相続を原因とする所有権移転登記をする際には、遺産分割協議書が不要だというわけです。

上記のケースでは、被相続人の妻が単独で相続する場合が最も多いと思われます。次いで、同居の子供がいるときには、ずっと面倒を見ることを条件にして、その子供の名義にすることもあるでしょう。

手続きの面だけを考えれば、被相続人である夫から妻の名義に変更したとして、順番からすれば次は妻について相続が開始することになります。そうなれば、さらに子供の名義に変更することになるでしょうから、後を継ぐ子供が決まっている場合には、直接その子供の名義にしてしまうわけです。そうすれば、何度も名義変更の手続きをしないで済みますから、手間も費用も節約できるのは事実です。

このように誰の名義に変更するかについて、相続人の全員が合意に至れば良いのですが、誰か一人の名義にすることに納得しない相続人がいる場合には法定相続分どおりの共有にしておくとの選択肢があります。とくに揉めていない場合でも、たとえば相続人が子供二人のみ(兄弟、姉妹)の場合には、不公平にならないように半分ずつの共有にしておこうと考えることもあります。

ただし、このような場合に、後になってやっぱり誰かの単独名義にしようと思ったとします。しかし、すでに半分ずつの所有権をもっているわけですから、その名義を変更しようとすれば贈与だとみなされて、高額な贈与税がかかるおそれがあります。

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2012年10月27日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:相続登記

相続登記(不動産の名義変更)の専門家は

相続手続をおこなう際に、遺産の中に不動産(土地、家)がある場合には、その名義変更手続きをします。相続による不動産の名義変更手続きのことを、一般に「相続登記」と言っています。

不動産登記の専門家は司法書士です。正確にいえば、業務として不動産登記をおこなえる資格者としては、司法書士の他に弁護士がいます(なお、司法書士、弁護士以外の者、たとえば行政書士などが、業務として不動産登記をおこなうのは違法行為です)。

ただし、相続などの不動産登記を単独で請け負う弁護士は皆無だと思われるので、現実には、不動産の名義変更(相続登記)を依頼するならば、司法書士以外の選択肢は無いといってもよいでしょう。

司法書士に頼まずに、自分で相続による不動産の名義変更をしようとする方もいます。不動産を購入した場合と違って、相続の場合にはすぐに名義変更をしないと困るようなことはありません。そこで、自分で戸籍謄本などを集めたり、法務局に行ってみたりするわけです。

実際、法務局の相談窓口にいくといつも相談者であふれています。法務局には専門の相談員がいて、一般の方への相談に対応してくれますから、そこで質問してみるのもよいでしょう。ただ、相続による名義変更の場合、相談に行ってみたのはいいけれども、実際に自分で手続きするに至らなかったという方がほとんどだと思われます。

そんなに簡単に不動産の名義変更(相続登記)がおこなえるならば、そもそも司法書士などの専門家に頼むことが一般的にはなっていないでしょう。役所関係の手続きの中でも簡単に手続きができるものについては、ご自分で手続きをするのが通常です。

たとえば、住民票を写したり、パスポートを作ったりといった手続きをわざわざ専門家に頼む人はいないでしょう。しかし、法務局や裁判所の手続きは一般の方には難しいので、専門家に依頼するわけです。

ただし、裁判だって弁護士や司法書士に頼まずに自分ですることもできます。現実にも簡易裁判所でおこなわれる少額訴訟などの裁判では、専門家に頼まずに自分で手続きをしている方もいます。

けれども、相続登記の手続きは、不動産という高額な財産の名義変更をする手続きですから、万が一にも間違いがあってはいけません。相続の場合でいえば、自分の名義にしたいと登記申請をしてきた人が本当にその不動産の所有権を取得したのか、しっかりと確認をする必要があります。

そこで、提出するべき書類に不備があれば、絶対に相続登記(名義変更)を受け付けてくれることはありませんし、法務局の人が申請人に有利になるように取りはからってくれることもありません。そのため、相続による不動産の名義変更は、不動産登記手続きの専門家である司法書士に頼む必要があるのです。

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2012年10月27日 | コメント/トラックバック(0) |

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