住宅ローン特則が利用できるかの判断

住宅ローンのある人が民事再生をするときに、その再生債務者がいつでも住宅資金貸付債権に関する特則（以下、「住宅ローン特則」とします）を利用できるとは限りません。ここでは、住宅ローン特則の利用の可否について、おもな判断基準について解説します。

住宅ローン特則が利用できるかの判断（目次）
1．住宅ローン特則が利用できる住宅
2．住宅資金貸付債権である条件
3．住宅ローン以外の抵当権がある場合

1．住宅ローン特則が利用できる「住宅」

住宅ローン特則が利用できる「住宅」とは、『個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であって、その床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの』をいいます（民事再生法196条1号本文）。

「住宅ローン」特則というからには、再生債務者の「自宅」であることが前提ですが、店舗併用住宅やアパート兼住宅の場合でも、床面積の2分の1以上が再生債務者の居住用であれば、住宅ローン特則が利用できる「住宅」に当てはまります。

また、現時点では再生債務者自身がその住宅に居住していなくても、いずれ再生債務者自身が居住する見込がある建物であれば足りるとされています。

たとえば、再生債務者自身は単身赴任中で別の場所に住んでいるが、家族は居住中である場合は問題ありません。さらに、現在は転勤のため家族とともに別の場所に住んでいるが、いずれは戻ってくるつもりで一時的に第三者に賃貸している建物についても、住宅ローン特則が利用できる「住宅」に該当します。

自己の居住の用に供する建物が2つ以上ある場合には、これらの建物のうち、再生債務者が主として居住の用に供する1つの建物に限ります（（民事再生法196条1号ただし書き）。

2．「住宅資金貸付債権」である条件

住宅資金貸付債権とは、いわゆる「住宅ローン」のことを指します。「住宅資金貸付債権」である条件は、住宅の建設、購入、改良のための資金で、債権者（または、保証人）を抵当権者とする抵当権が住宅に設定されていることですが、民事再生法で次のように定められています。

住宅資金貸付債権とは、「住宅の建設もしくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地または借地権の取得に必要な資金を含む）、または住宅の改良に必要な資金の貸付けにかかる分割払いの定めのある再生債権であって、当該債権または当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいいます（民事再生法196条3号）。

3．住宅ローン以外の抵当権がある場合

住宅ローン特則の利用ができるのは、住宅に、住宅ローン以外の抵当権が付いていない場合であるのが原則です。

民事再生法198条1項ただし書により、次の場合には住宅ローン特則を利用できないとされています。

1．住宅の上に民事再生法53条1項に規定する担保権（民事再生法196条第3号に規定する抵当権を除く）が存するとき

住宅の上に、住宅資金貸付債権（民事再生法196条第3号）に規定する抵当権以外の、担保権がある場合には住宅ローン特則を利用できません。つまり、不動産担保ローンを利用してる場合など、住宅ローン以外の借金についての抵当権が付いているときは、住宅ローン特則を利用できないわけです。

2．住宅以外の不動産にも民事再生法196条第3号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に民事再生法53条1項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するとき

住宅とその敷地が住宅ローンの共同抵当になっている場合で、その敷地の上に住宅ローン以外の抵当権であって、住宅ローンの抵当権よりも後順位のものが存在するときには、住宅ローン特則を利用できないということになります。

ただし、上記の共同抵当の場合で、住宅ローン以外の抵当権が住宅ローンの抵当権の先順位に付いていたら、民事再生手続が開始すれば担保権の実行によって住宅の敷地利用権が失われる可能性が高いでしょう。そうであれば、住宅を維持することはできませんから、その再生計画は不認可となります

結局、住宅ローン以外の抵当権がその住宅の敷地に付いている場合、順位の先後にかかわらず、住宅ローン特則を利用できないと考えるのが原則でしょう。